نهضت ملی مسکن زمین‌گیر زمین، قیمت، قرارداد

انصاف نیوز: نهضت ملی مسکن را می‌توان ابرپروژه دولت سیزدهم نامید. طرحی که قرار بوده در پایان دور اول دولت ابراهیم رئیسی، ۴ میلیون خانوار ایرانی را صاحب سرپناهی درخور کند. اما عمر دولت از نیمه گذشته و نهضت ملی مسکن هنوز در مراحل ابتدایی است و خوش‌بینانه‌ترین برآوردها پیشرفت آن را از ۲۰ درصد بیشتر اعلام نمی‌کنند. در این گزارش دلایل ناکامی دولت در تحقق وعده ۴ میلیون مسکن را بررسی کرده‌ایم.

۴ میلیون مسکن از کجا آمد؟

دهم خرداد ۱۴۰۰، حجت‌الاسلام ابراهیم رئیسی به سازمان صداوسیما رفته بود تا گفت‌وگوی انتخاباتی‌اش را ضبط کند. قبل از ورود به استودیوی ضبط این برنامه، کاندیدای انتخابات سیزدهمین دوره ریاست‌جمهوری در جمع خبرنگاران حضور یافت و به سوالات آنان پاسخ داد.

خبرگزاری فارس، یک روز بعد، گزارشی از این پرسش خبرنگاران و پاسخ‌های رئیسی منتشر کرد: «این کاندیدای ریاست جمهوری در پاسخ به سوال خبرنگار دیگری که پرسید کدام وعده‌اش در دولت او از زودتر از بقیه وعده‌ها و در چه بازه زمانی محقق می‌شود، گفت: مسکن از دغدغه‌های مردم به ویژه جوانان و زوج‌های جوان است و ما تلاش می‌کنیم با تولید مسکن هم این دغدغه و هم مسأله جمعیت را حل کنیم چرا که مانع بزرگ بر سر راه ازدواج جوانان، نبود مسکن مناسب است.» این کاندیدا به همین جملات هم اکتفا نکرد و ادامه داد: «من به جوانان گفته‌ام که آنها ازدواج کنند، ما هم ساخت مسکن برایشان را از همان روز نخست دولت پیگیری می‌کنیم و فکر می‌کنم بشود طی ۴ سال ۴ میلیون واحد مسکونی ساخت.» از این‌جا بود که ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال به پای آقای رئیسی نوشته شد.

سالی ۱ میلیون مسکن از کجا آمد؟

شهریور سال ۱۳۹۹، نمایندگان مجلس یازدهم که عمدتا از مخالفان سرسخت دولت مستقر بودند، طرحی دو فوریتی را به صحن علنی بردند با عنوان طرح جهش تولید و تامین مسکن. استدلال طراحان این بود که کابینه روحانی اهتمام لازم برای ساخت مسکن را ندارد، بازار را دچار کمبود عرضه کرده و بنابراین مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است.

منتقدان دولت که در این زمان لباس وکالت مردم در پارلمان را به تن کرده بودند می‌گفتند سیاست‌های دولت در بخش ساخت مسکن به رکود حاکم بر تولید منجر شده که «موجب تعطیلی و کاهش تولید برخی صنایع فولاد، سیمان، کاشی شده است و از آنجا که بیش از ۱۵۶ رشته فعالیت اقتصادی به طور مستقیم و غیرمستقیم با بخش ساختمان در ارتباط هستند، بیکاری و افزایش قیمت مسکن به دلیل کاهش عرضه از تبعات این سیاست‌ها است…»

به این ترتیب ابتدا دو فوریت طرح به تصویب نمایندگان رسید و پس از مدتی خود طرح هم از تصویب نمایندگان گذشت اما از بازی‌های روزگار یکی هم این‌که محمدباقر قالیباف در مقام رئیس مجلس، قانون مورد تایید شورای نگهبان را به تاریخ ۲۴ شهریور ۱۴۰۰ به ابراهیم رئیسی، در مقام رئیس جمهور ابلاغ کرد. به عبارت دیگر، طرحی که می‌خواست دولت روحانی را به تحرک در حوزه مسکن وادارد، به دولت رئیسی به ارث رسید.

در ماده یک این قانون آمده است: دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تأمین نماید و به نحوی برنامه‌ریزی و اقدام کند تا در ۴سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل ۱میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۲۵/۰۲/۱۳۸۷ و آیین‌نامه‌های مربوطه عرضه گردد.» از این‌جا بود که ساخت سالانه ۱ میلیون واحد مسکونی به تکلیف قانونی برای دولت تبدیل شد.

چالش زمین

کمی بعد از استقرار دولت سیزدهم، بزرگ‌ترین چالش تحقق نهضت ملی مسکن رخ عیان کرد؛ این چالش مشکل تامین زمین بود. رئیس‌جمهور و معاون اولش بارها دستگاه‌های دولتی را موظف کردند و کوتاه‌ترین زمان ممکن زمین‌های در اختیار خود را به وزارت مسکن تحویل دهند تا نهضت ملی مسکن عملا کلید بخورد.

با این همه، زمین به میزان مورد انتظار تامین نشد تا جایی که رئیس دولت چند بار در جلسات هیات دولت، شورای اقتصاد و… مجبور به تذکر و عتاب و خطاب شد.

یک‌سال پس از استقرار دولت، کم‌کم انتقاد از کندی پیش‌روی نهضت ملی در مجلس آغاز شد و رستم قاسمی تحت فشار قرار گرفت به‌طوری که نیمه شهریور ۱۴۰۱ مجبور به تغییر معاون مسکن و ساختمان خود شد.

از این‌جا به بعد، رستم قاسمی وزیر متولی تحقق وعده دولت هم صدا به انتقاد بلند کرد. او انتقاداتش را متوجه همتایانش در دیگر وزارتخانه‌ها کرد که همکاری لازم برای تامین زمین را انجام نداده‌اند. سپس از شبکه بانکی انتقاد کرد که منابع لازم را تامین نکرده است.

استراتژی رستم قاسمی اما افاقه نکرد و انتقادات از او چنان بالا گرفت که در نهایت مجبور به ترک وزارت مسکن و شهرسازی شد؛ جایی که اماره‌های زیادی می‌گویند از ابتدا هم علاقه‌ای به اداره‌اش نداشت و ترجیح می‌داد بجای رفتن به ساختمان بلندمرتبه تپه‌های عباس‌آباد، به ساختمان ۱۵ طبقه خیابان طالقانی برود و وزارت نفت را اداره کند.

با عیان‌شدن حجم مشکلات برای اجرای ابرپرژه ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال، تعدیل وعده هم در دستور کار مقامات دولت سیزدهم قرار گرفت؛ گزاره‌هایی مانند این‌که قرار نیست دولت به تنهایی همه ۴ میلیون مسکن را بسازد (رئیس مجلس، ۲۹ آذر ۴۰۱) یا ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال لزوما به معنای ساخت سالی یک میلیون واحد نیست (معاون پارلمانی رئیس‌جمهور، ۲۰ آذر ۴۰۱) و… چنین سخنانی حوالی زمان رای اعتماد مجلس به دومین وزیر راه و شهرسازی بیش از همیشه به گوش می‌رسید.

جانشین رستم قاسمی می‌دانست که چه میدان مینی فرارویش گشوده شده است، در همان جلسه رای اعتماد، آب پاکی را روی دست وکلا و موکلین‌شان ریخت و گفت عمل به وعده رئیس‌جمهور مستلزم تامین رقمی است بیش از بودجه کل کشور: «۴ میلیون مسکن ضرب در ۱۰۰ مترمربع می‌شود ۴۰۰ میلیون مترمربع و اگر میانگین متری ۷ میلیون تومان محاسبه شود عددی معادل ۲ هزار و ۸۰۰ همت می‌شود و این در حالی است که بودجه سال جاری حدود یک هزار و ۵۰۰ همت است. بنابراین باید پاسخ دهیم مشکل کجاست و وزارت راه چه کاری برای تأمین مالی ۲۸۰۰همت باید انجام دهد.» او متلکی هم به نمایندگان مجلس انداخت مبنی بر این‌که در زمان تصویب قانون جهش تولید مسکن حتما مفروضات را بررسی کرده‌اند!

مهرداد بذرپاش علی‌رغم اعلام موضع صریح درباره امکان‌ناپذیری تولید ۴ میلیون مسکن در ۴ سال از مجلس یازدهم رای اعتماد گرفت تا هر وقت در برابر پرسش نماینده‌ای قرار گیرد که چرا این پروژه پیش نرفته است، بگوید «من که گفتم…»

چالش قیمت

خیلی‌ها تصور می‌کردند که نهضت ملی مسکن، کپی‌برداری از طرح مسکن مهر است و طبق همان الگو به اجرا درخواهد آمد اما به نظر می‌رسد نه اقتدار دولت ابراهیم رئیسی مانند اقتدار دولت محمود احمدی‌نژاد است، نه تورم فزاینده این یک دهه توانی برای شبکه بانکی و انبوه‌سازان و توسعه‌دهندگان مستغلات باقی گذاشته که مانند قبل وارد میدان شوند.

قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی نهضت ملی یکی از جدی‌ترین مشکلاتی است که انبوه‌سازان بخش خصوصی را عقب رانده است.

اواخر فروردین ماه گذشته، خبرگزاری تسنیم در سلسله گزارش‌هایی به بررسی مشکلات نهضت ملی مسکن پرداخت و قیمت پایین ساخت را یکی از جدی‌ترین موانع پیشرفت پروژه اعلام کرد. در آن مقطع رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان به تسنیم گفته بود با قیمت ثابت متری ۴/۵ میلیون تومان امکان ساخت برای بخش خصوصی وجود ندارد.

سیدمحمد مرتضوی گفته بود حتی با اعمال ضریب تعدیل سازمان برنامه، این رقم به متری ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان می‌رسد که باز هم بسیار کمتر از هزینه‌های ساخت است!

این قیمت‌ها در حالی مورد بحث بود که برآورد بنیاد مسکن نشان می‌داد هزینه ساخت آپارتمان ۴ تا ۷ طبقه در مناطق شهری در بهمن‌ماه ۴۰۱ حداقل ۷/۵ میلون تومان است.

تیر ماه گذشته، حداقل قیمت ساخت خانه بر اساس شرح خدمات نهضت ملی مسکن، ۹/۵ میلیون تومان برآورد شد اما مرداد ماه به نیمه نرسیده بود که خبرگزاری ایسنا از قول رئیس سازمان نظام مهندسی تهران نوشت: «حداقل هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان از سوی انبوه‌سازان ١٢ میلیون تومان اعلام شده و این عدد برای طرح نهضت ملی مسکن حدود ٨ میلیون تومان است.»

اول شهریور ماه گذشته هم مدیرعامل شرکت شهرهای جدید، در یک نشست خبری چنین وعده‌ای داد: «قیمت ساخت نهضت ملی مسکن تا ۱۰ روز آینده نهایی می‌شود.» این یعنی متولیان نهضت ملی مسکن متوجه شده‌اند که ساخت و ساز با ارقام پیش‌گفته در عمل غیرممکن است و باید با ارائه رقمی واقعی، رغبتی در بخش خصوصی ایجاد کنند تا در این طرح مشارکت کند تا حداقل بخشی از وعده انتخاباتی و تکلیف قانونی دولت مستقر تحقق پیدا کند.

مشکل زیرساخت‌هایی چون قرارداد و قیمت است

حسن محتشم، از پیشکسوتان خصوصی انبوه‌سازی مسکن در خصوص ارتباط انجمن‌های صنفی و حرفه‌ای این حوزه با دولت به خبرنگار انصاف نیوز گفت: انجمن‌ها هر کدام به نحوی با دولت در تعامل و تماس هستند و برای نمونه انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اداره کل راه و شهرسازی استان در ارتباط و تعامل است اما مساله این است که زیرساخت‌های تولید مسکن آن‌طور که باید و شاید فراهم نشده است.

او ادامه داد: قراردادهایی که با انبوه‌ساز منعقد می‌شود در قالب قرارداد موجر و مستاجر است که اصلا نوع مناسبی نیست و معنا ندارد. در این قرارداد انبوه‌ساز به عنوان مستاجر شناخته می‌شود و اداره کل راه و شهرسازی یا وزارتخانه مالک است. دلیل انتخاب این نوع قرارداد برای ما مبهم است.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در ادامه، مبلغ قرارداد را یکی از دلایل عدم تمایل انبوه‌سازان به مشارکت در طرح نهضت ملی مسکن عنوان کرد و گفت: با تورمی که در کشور وجود دارد، اعدادی که برای ساخت درنظر گرفته شده بسیار غیرواقعی به نظر می‌رسد و باید تعدیل شود اما تجربه هم نشان داده تعدیل‌های سازمان برنامه باز هم رقم ساخت را با تورم متناسب نمی‌کند.

آقای محتشم به قراردادهای منعقد شده اشاره کرد و افزود: با شرایط موجود امیدی به اجرای صحیح و به موقع این قراردادها ندارم چون ابهامات بسیاری دارد. قیمت‌های درج‌شده در قراردادها علاوه بر آن‌که با واقعیت‌های کشور فاصله دارد، شفاف هم نشده‌اند و تکلیف بیمه و مالیات را روشن نکرده‌اند.

او گفت: انبوه‌ساز نگران است که پس از پایان پروژه با اداره مالیات و سازمان تامین اجتماعی چگونه باید دست و پنجه نرم کند و بنابراین انگیزه‌ای برای ورود به نهضت ملی مسکن ندارد.

محتشم قرارداد را یکی از مهم‌ترین زیرساخت‌های لازم برای ورود انبوه‌سازان به نهضت ملی مسکن خواند و گفت: وقتی ارقام ساخت واقعی و شفاف نیست، بحث مالکیت و نسبت سازنده و خریدار و دولت روشن نشده، بحث بیمه و مالیات مسکوت مانده باشد و… انبوه‌ساز نمی‌تواند با تمام ظرفیت پای کار بیاید و بنابراین اگر دولت می‌خواهد این طرح به نتیجه برسد، باید تکلیف قیمت و قرارداد را روشن و شفاف کند.      

انتهای پیام