نوسانات ارزی و بازار مسکن؛ انتظار برای رکود یا التهاب

به دنبال روند نزولی قیمت دلار و طلا در روزهای گذشته، فاصله قیمتی دلار و سکه با مدت مشابه سال قبل که در ماه‌های اخیر به بالای ۲۵۰ درصد هم رسیده بود کاهش پیدا کرده و طبیعتا این موضوع به بازار مسکن قابل تسری است.

به گزارش اعتدال، مصطفی‌قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که تا پایان سال بازار مسکن به ثبات می‌رسد؛ چرا که با توجه به پایین بودن توان طرف تقاضا کشش افزایش مجدد قیمت‌ها وجود ندارد. تا روز سه‌شنبه ۱۳ آذرماه رشد دلار ۱۸۰ درصد، سکه ۲۱۰ درصد و مسکن ۹۱ درصد نسبت به سال قبل به ثبت رسید که در بخش دلار و سکه این فاصله‌ی قیمتی نسبت به ماه گذشته تعدیل شده و انتظار می‌رود همین روند در بازار مسکن ایجاد شود.

اما این استدلال که چون رشد قیمت مسکن تقریبا نصف بازارهای ارز و طلا بوده باید فاصله خود را پر کند از سوی برخی کارشناسان رد می‌شود؛ چرا که مسکن کالایی درشت محسوب می‌شود که خرید آن از نیازمند مبالغ بالایی است و از عهده متقاضیان مصرفی برنمی‌آید. اقتصاد بدون تقاضا هم توجیه ندارد. هرچند عمده خرید و فروش‌ها این روزها بین سرمایه‌گذاران بخش مسکن یا همان سوداگران، انجام می‌شود اما آنها هم باید سرانجام در یک نقطه، واحدهای مسکونی خود را وارد بازار کنند که فشار عرضه منجر به تعدیل قیمت‌ها می‌شود. همین حالا هم به دنبال جهش ۹۱ درصدی قیمت مسکن معاملات ۵۴ درصد افت کرده که نشان‌دهنده رکود تورمی این بازار است و تمام علائم از قرار گرفتن مسکن در مسیر رکود مطلق حکایت دارد.

فروشندگان محتاط شده‌اند

فایل‌های قیمت مناسب در بازار مسکن کمیاب شده است. برآوردها از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد واحدهای ریزمتراژ نوساز از بیشترین رشد قیمت برخوردارند و رشد آنها با توان متقاضیان واقعی همخوانی ندارد. با این حال کاهش قیمت ارز در روزهای اخیر این انتظار را ایجاد کرده که قیمت خانه نیز کاهش پیدا کند؛ انتظاری که کارشناسان، تحقق آن را منوط به ثبات نسبی در اقتصاد کلان می‌دانند.

در حالی که بازار مسکن در مسیر رکود معاملاتی قرار گرفته، فروشندگان راه احتیاط را در پیش گرفته‌اند. بررسی‌های میدانی که به تایید واسطه‌های ملکی رسیده، حاکی از آن است که عرضه‌کنندگان واحدهای کلیدنخورده به طور دائم قیمت‌ها را به‌روز می‌کنند و این در حالی است که مشتری وجود ندارد. همین موضوع باعث شده فاصله‌ قابل توجهی بین قیمت واحدهای قدیمی و نوساز ایجاد شود و از سوی دیگر معاملات به طرز محسوسی کاهش یابد.

پیش‌بینی قیمت مسکن به نفع مردم نیست

مصطفی‌قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید: به اعتقاد من هر نوع اظهارنظر درخصوص کاهش یا افزایش قیمت مسکن به نفع مردم نیست. اگر قیمت مسکن کاهش یابد ما آن را به فال نیک می‌گیریم، اما کسانی که چنین مطالبی را مطرح می‌کنند باید این موضوع را هم در نظر بگیرند که بازار مسکن تابع عرضه و تقاضا است، در عین حال از بازارهای ارز، طلا، بورس، حامل‌های انرژی و برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه تولید و عرضه‌ی مسکن تاثیر می‌پذیرد.

دلار با بازار مسکن چه کرد؟

با وجودی که آخرین آمار از افزایش ۳۴ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به زمان مشابه سال قبل خبر می‌دهد، تورم مصالح ساختمانی و افت ۵۴ درصدی معاملات احتمالا اثر منفی در تولید مسکن خواهد داشت. بانک مرکزی مهرماه امسال گزارش داد که طی شش ماهه ابتدای سال جاری ۳۲ هزار پروانه ساختمانی در کل کشور و ۳۰۰۰ پروانه در شهر تهران صادر شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب رشد ۷.۵ و ۳۴ درصدی را نشان می‌دهد.

با این‌که صدور پروانه‌های ساختمانی در ماه‌های مختلف از روند ثابتی برخوردار نیست، اگر میانگین ۶.۲ واحد مسکونی برای هر یک از ۳۰۰۰ پروانه صادر شده در شهر تهران را ملاک قرار دهیم تا پایان سال جاری حدود ۳۷ هزار واحد مسکونی تولید می‌شود. با احتساب نصف شدن تعداد معاملات احتمالا نیمی از این واحدها روی دست صاحبانشان می‌ماند و به ۴۹۰ هزار واحد خالی از سکنه تهران اضافه خواهد شد. عدم توان طرف تقاضا در شرایطی به رکود معاملاتی منجر شده که با توجه به حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه در کشور، تقاضای مطلق در حال انباشته شدن است.

بازار مسکن در آستانه رکود ۱۲ فصلی

آذر ماه سال گذشته معاملات مسکن شهر تهران ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد و قیمتها رشد نسبتا پایین ۱۵ درصد را نشان داد که بهترین شکل از رونق بازار مسکن بود. اما هم اکنون شرایط معکوس و با وجود افت ۵۴ درصدی خرید و فروش، دماسنج قیمت، قرمز شده است. بر اساس رفتار معمول بازار مسکن طی ادوار گذشته این بازار پس از یک دوره رکود ۱۰ تا ۱۲ فصلی وارد رونق می شود. محاسبه ورود به دوره رکود از زمان ثبات قیمتها صورت می گیرد وزمان ورود به دوره رونق بازار مسکن به طول رکود غیرتورمی بستگی دارد.

بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در آبان ۱۳۹۷، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۹ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات انجام شده طی این ماه ۶۹۰۰ فقره بود که نسبت به آبان ماه سال گذشته کاهش ۵۳.۶ درصدی و نسبت به ماه گذشته نیز کاهش ۲۶.۷ درصدی را نشان می‌دهد.

بررسی‌های میدانی از نقاط مختلف شهر تهران نشان می‌دهد که به دنبال پر شدن ظرفیت قیمت در مناطق شمالی پایتخت، رشد قیمت‌ها در حال سرایت به مناطق جنوبی است. در آبان ماه ۱۳۹۷ منطقه ۹ با ۱۱۱ درصد رشد قیمت بالاترین نرخ افزایش سالیانه تهران را به ثبت رساند؛ در حالی که افزایش متوسط شهر تهران ۹۱ درصد بوده و منطقه ۵ به عنوان پیشتاز رشد طی ماه‌های اخیر، جایگاه خود را در آبان ماه از دست داد. در مناطق ۱۰، ۱۳ و ۱۴ نیز قیمت‌ها به ترتیب ۹۵، ۱۰۲ و ۸۷ درصد افزایش نشان می‌دهند. هم‌اکنون قیمت هر متر مربع مسکن در مناطق ۱۰، ۱۳ و ۱۴ به ترتیب ۶.۱، ۸.۷ و ۶.۹ میلیون تومان است. میانگین افزایش قیمت در منطقه ۵ نیز در آبان ماه ۱۳۹۷ نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰۴ درصد بود که با توجه به رشد ماه‌های قبل از سرعت آن کاسته شده است.

اما اقتصاد مسکن شهر تهران از روند طبیعی خود خارج شد. معاملات ۵۴ درصد افت کرده، قیمت اوراق تسهیلات مسکن نسبت به یک سال قبل حدود ۲۰ هزار تومان کاهش یافته و قدرت پوشش‌دهی تسهیلات ۱۶۰ میلیونی مسکن زوجین از ۵۰ درصد سابق به حدود ۳۲ درصد رسیده است. از سوی دیگر طی هفته‌های اخیر نرخ ارز و طلا در بازار روند کاهشی به خود گرفته اما قیمت مسکن در مسیر صعود قرار دارد. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۷ به ۹ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد ۹۱ درصدی را نشان می‌دهد.

اما توهم فروشندگان در بازار مسکن، آینده این بخش را با خطر رکود مطلق مواجه کرده است. شرایط فعلی بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که این بخش ظرفیت لازم برای هماهنگی با رشد سکه و دلار ندارد اما هم‌چنان فروشندگان واحدهای کلیدنخورده قیمت‌ها را بر مبنای تورم بازارهای موازی، بالا می‌برند.

پس از آن‌که روند فروش واحدهای لوکس و نیمه لوکس در یک سال گذشته نسبت به چهار سال قبل از آن مقداری بهتر شده بود، در ماه‌های اخیر واحدهای نوساز کوچک متراژ نقش پررنگی در بازار مسکن تهران ایفا می‌کنند که باعث شده سهم معاملات در مناطق جنوبی تهران نسبت به شمال شهر بیشتر شود. با این وجود شرایط کلی حاکی از آن است که عمده خریداران در سطح شهر تهران از قدرت کافی برای خرید مسکن برخوردار نیستند و حتی افزایش یا اصلاح رقم تسهیلات که رییس کل بانک مرکزی درباره آن صحبت کرده در صورت تحقق نیز نمی‌تواند متقاضیان واقعی را به خرید خانه امیدوار کند.

به دنبال روند نزولی قیمت دلار و طلا در روز گذشته، فاصله قیمتی دلار و سکه با مدت مشابه سال قبل که در ماه‌های اخیر به بالای ۲۵۰ درصد هم رسیده بود کاهش پیدا کرده و طبیعتا این موضوع به بازار مسکن قابل تسری است. مصطفی‌قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که تا پایان سال بازار مسکن به ثبات می‌رسد؛ چرا که با توجه به پایین بودن توان طرف تقاضا کشش افزایش مجدد قیمت‌ها وجود ندارد. تا روز سه‌شنبه ۱۳ آذرماه رشد دلار ۱۸۰ درصد، سکه ۲۱۰ درصد و مسکن ۹۱ درصد نسبت به سال قبل به ثبت رسید که در بخش دلار و سکه این فاصله‌ی قیمتی نسبت به ماه گذشته تعدیل شده و انتظار می‌رود همین روند در بازار مسکن ایجاد شود.

فروکش تلاطم بازار مسکن؟

مصطفی‌قلی خسروی در تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن گفت: برای وضعیت فعلی از واژه کسادی استفاده می‌کنم و رکود را قبول ندارم؛ زیرا رکود به معنای آن است که هیچ معامله‌ای انجام نشود در حالی که هم‌اکنون خرید و فروش مسکن در جریان است. اما مهم‌ترین علت این‌که معاملات به طور محسوسی کاهش یافته به افزایش قیمت مسکن ناشی از رشد بازارهای موازی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی مربوط می‌شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این‌که معتقدم تلاطم بازار مسکن در حال فروکش است، تصریح کرد: اگر به تجربه سال ۱۳۹۱ دقت کنیم سه برابر شدن قیمت ارز به ایجاد شوک قیمتی و افت معاملات در بازار مسکن منجر شد اما بعد از مدتی وضع به حالت عادی برگشت. در حال حاضر نیز همان اتفاق تکرار شده و انتظار داریم در ماه‌های آینده اوضاع بهتر شود.

وی ادامه داد: از انتهای سال گذشته مردم سپرده‌های خود را از بانک بیرون کشیدند و به خرید ارز، طلا و مسکن رو آوردند. در این مقطع زمانی برخی سرمایه‌گذاران به قصد فروش یا اجاره اقدام به خرید مسکن کردند. اما هم‌اکنون آن تب و تاب خوابیده و بازار به مصرف‌کنندگان واقعی رسیده و پیش‌بینی این است که بازار ملک تا پایان سال به ثبات قیمتی برسد و احتمال افزایش قیمت‌ها بعید است. سپس متقاضیان واقعی به تدریج وارد بازار مسکن می‌شوند.

نقطه پایان اوج در بازار مسکن؟

واسطه‌های ملکی می‌گویند در هفته‌های اخیر رشد قیمت مسکن شهر تهران به نقطه‌ی پایانی نزدیک شده است.

مانیتورینگ معاملات نشان می‌دهد بازار مسکن شهر تهران در مسیر پایانی مقطع هیجانی قرار دارد. افت شدید معاملات، مرز روانی برای رشد قیمت مشخص کرده و دفاتر املاک از فروکش یکباره نرخ‌های پیشنهادی املاک نوساز گزارش می‌دهند. حتی بعضی فروشندگان پول لازم به ناچار قیمت‌ها را تا متری یک میلیون تومان پایین آورده‌اند. شرایط موجود از پایان ماه عسل فروشندگان متوهم حکایت می‌کند.

در حال حاضر بیش از ۸۰ درصد فایل‌های فروش ملک مربوط به مناطق شمال شهر است، در حالی که معاملات قطعی، بیشتر در مناطق جنوبی انجام می‌شود. بعد از قرار گرفتن درجه قیمتی شمال تهران در نقطه‌ی اوج، مسیر رشد قیمت به سمت مناطق جنوبی حرکت کرده اما کارشناسان معتقدند به دلیل پایین بودن توان طرف تقاضا در این مناطق، کشش لازم برای جهش بیش از حد قیمت‌ها وجود ندارد. با توجه به ظرفیت فعلی اقتصاد مسکن و چشم‌انداز آتی آن، فروش در مقطع فعلی بیش از آن‌که به نفع خریداران باشد، سود طرف عرضه را به دنبال دارد.

خسروی ادامه داد: از انتهای سال گذشته مردم سپرده‌های خود را از بانک بیرون کشیدند و به خرید ارز، طلا و مسکن رو آوردند. در این مقطع زمانی برخی سرمایه‌گذاران به قصد فروش یا اجاره اقدام به خرید مسکن کردند. اما هم‌اکنون آن تب و تاب خوابیده و بازار به مصرف‌کنندگان واقعی رسیده و پیش‌بینی این است که بازار ملک تا پایان سال به ثبات قیمتی برسد و احتمال افزایش قیمت‌ها بعید است. سپس متقاضیان واقعی به تدریج وارد بازار مسکن می‌شوند.

وی اظهار کرد: از یکم تا هجدهم آذرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۲۷ هزار و ۶۴۹ قرارداد خرید و فروش مسکن (مبایعه‌نامه) در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵ درصد کاهش یافته است. درخصوص اجاره نیز ۲۲ هزار و ۸۴۲ مورد قرارداد امضا شده که کاهش ۱۳ درصدی اجاره‌نامه را نسبت به آذرماه سال قبل نشان می‌دهد.

خسروی گفت: هم‌چنین در شهر تهران معاملات مسکن طی ۱۸ روز ابتدای آذرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۴۸۰۵ مورد بوده که نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش ۶۰ درصدی را نشان می‌دهد. در همین مدت ۶۶۲۴ مورد اجاره‌نامه در تهران امضا شده که نشان از افت ۱۷ درصدی نسبت به آذرماه سال قبل دارد.

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در آبان ۱۳۹۷، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۹ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات انجام شده طی این ماه ۶۹۰۰ فقره بود که نسبت به آبان ماه سال گذشته کاهش ۵۳.۶ درصدی و نسبت به ماه گذشته نیز کاهش ۲۶.۷ درصدی را نشان می‌دهد.

تغییر معادله خرید واحدهای مسکونی

واسطه‌های معاملات خرید و فروش مسکن در برخی از محلات مصرفی شهر تهران که هم‌اکنون از سوی برخی متقاضیان خانه‌اولی برای خریدهای مقدماتی ملکی مورد توجه واقع شده است از تغییر معادله خرید واحدهای مسکونی از سوی برخی متقاضیان نسبت به سال‌های قبل خبر می‌دهند.

تحقیقات میدانی بر پایه اظهارات مشاوران املاک برخی مناطق مصرفی واقع در نیمه جنوبی پایتخت که هم‌اکنون و بعد از جهش شدید قیمت‌ها در سایر مناطق مصرفی همچون منطقه ۴ و ۵ از سوی برخی خانه‌اولی‌ها برای خرید مقدماتی آپارتمان به قصد تبدیل به احسن کردن آن در سال‌های بعد مورد توجه قرار گرفته است حاکی است هم‌اکنون به دلیل سرایت رشد قیمت به این مناطق و افزایش تقاضا برای خرید مسکن در برخی محلات آن‌ها،معادله خرید واحدهای مسکونی نسبت به ماه‌ها وسال‌های قبل به گونه‌ای متفاوت تغییر کرده است.

در حالی که همواره افزایش امکانات یک واحد مسکونی شامل پارکینگ، آسانسور، انباری، بالکن و… یکی از مهم‌ترین ملاک‌های پرفروش بودن آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن و معامله آنها در مدت زمانی کوتاه بوده است هم‌اکنون در برخی مناطق مصرفی واقع در نیمه جنوبی تهران این معادله تغییر کرده است.

رشد شدید قیمت‌ها در این مناطق در حالی‌که حساسیت متقاضیان به افزایش قیمت در محلات ضعیف‌تر به مراتب بیش از محلات و مناطق بالاتر شهر است موجب شده عمده افرادی که در این محلات در پی یافتن واحد مناسب برای خرید هستند در برخی موارد به دلیل کمبود نقدینگی به ناچار واحدهای ناقص (واحدهایی که به دلیل عدم برخورداری از یک یا چند آپشن مانند پارکینگ، انباری، آسانسور و….) را به‌عنوان فایل‌های مورد نظر خود برای خرید انتخاب و بازدید کنند.

نکته قابل توجه آن است که مشاوران فعال در این مناطق عنوان می‌کنند طی چند ماه گذشته به خصوص یکی دو ماه اخیر تعداد معاملات واحدهایی که به دلیل عدم برخورداری از یک یا چند آپشن به‌عنوان مثال عدم برخورداری از پارکینگ و انباری با قیمت پایین‌تر به فروش می‌رسند افزایش یافته است و دلیل این موضوع کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مسکن در این مناطق و به عبارت دیگر حساسیت بسیار بالای متقاضیان مسکن این محلات در مقایسه با سایر محلات شهر تهران به تغییرات قیمتی است.

در این مناطق به دلیل نبود قدرت خرید متناسب با رشد قیمت مسکن برای خرید واحدهای مسکونی برخوردار از تمام امکانات،گروه قابل توجهی از متقاضیان تنها به انگیزه خانه‌دار شدن وخروج از فهرست وضعیت اجاره‌نشینی و یا به منظور سرمایه‌گذاری برای تبدیل به احسن واحد در سال‌های بعد به منظور خرید واحد مسکونی دلخواهشان برای سکونت، اقدام به خرید این گروه از واحدها می‌کنند.

هر چند در این مناطق تعداد واحدهایی که از تمام امکانات برخوردار باشند کم است؛ با این‌حال حساسیت شدید متقاضیان به جهش قیمت‌ها موجب شده است درجه حرارت معاملاتی در بازار واحدهای مسکونی بدون امکانات نسبت به گذشته افزایش یابد.

انتهای پیام